서울 아파트 '신고가 러시'는 왜 계속되고 있을까?

 

서울 아파트 시장에서 신고가 거래가 연일 이어지고 있습니다. 강남 3구는 물론이고, 이제는 서울 외곽까지 신고가 바람이 확산되고 있는 상황입니다. 2024년 서울 아파트 평균 매매가가 전년 대비 6.9% 상승하며 2021년 고점의 99.4% 수준까지 회복한 가운데, 이러한 현상이 지속되는 이유와 향후 전망을 살펴보겠습니다.

현재 서울 아파트 신고가 상황은 어떨까?

강남 3구, 압도적인 신고가 집중

2025년 1~4월 강남3구에서 기존 최고가를 경신한 거래는 총 1,633건에 달했습니다. 전체 거래 중 신고가가 차지하는 비중도 32.7%로 거래 3건 중 1건꼴을 기록했습니다. 이는 상당히 높은 수준입니다.

2025년 4월 강남구는 2022년 4월(53.7%) 이후 처음으로 신고가 거래 비중이 절반을 넘어서며 59.0%를 기록했습니다. 용산구도 46.2%, 양천구는 44.0%로 높은 비중을 보였습니다.

노도강 지역은 여전히 차이가 클까?

반면 '노도강'(노원·도봉·강북) 지역은 대조적인 모습을 보입니다. 같은 기간 노도강 지역의 신고가 거래는 65건에 그쳐 강남3구와 25배의 격차를 보였습니다. 전체 거래 중 신고가 비중도 2.8%로 100건 중 3건도 되지 않았습니다.

하지만 노도강 지역도 변화의 조짐을 보이고 있습니다. 대장 아파트를 중심으로 상승거래 및 신고가 경신이 하나둘 나오면서 '바닥이 보인다'는 분석도 나오고 있습니다.

왜 신고가 거래가 늘어나고 있을까?

신축 선호 현상과 공급 부족

2024년 서울 아파트 매매 가격이 상승한 것은 5년 이하 신축 아파트를 선호하는 이른바 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트) 현상이 강화한 데 따른 영향으로 분석됩니다.

금리 인하 기대감

한국부동산원에 따르면 2024년 3월부터 이어진 40주 연속 상승세가 있었으며, 기준금리 변화에 대한 기대감이 시장 심리에 영향을 주고 있습니다.

'똘똘한 한 채' 선호 확산

2024년 하반기 서울 아파트 거래 중 23.8%가 15억원 초과 아파트 거래였습니다. 이는 2022년 하반기(13.7%) 대비 10.1% 포인트 늘어난 것입니다. 반면 6억원 이하 아파트 거래는 20.4%로 절반 수준으로 줄었습니다.

지역별 가격 격차는 얼마나 벌어졌을까?

구분 강남3구 노도강 격차

신고가 거래 건수	1,633건	65건	25배 차이
신고가 거래 비중	32.7%	2.8%	11.7배 차이
평균 매매가 차이	-	-	16억 4,708만원

 

강남3구 국민평형 기준 평균 매매가격은 23억 8,370만원으로, 직전 고점이던 2024년보다 11.1% 올랐습니다. 노도강과의 가격 차이는 16억 4,708만원으로, 강남3구가 223.6% 높은 수준입니다.

정부와 서울시는 어떻게 대응하고 있을까?

서울시의 강화된 모니터링 체계

서울시는 최근 국토교통부에 올해 1~5월 기준 서울시 내 모든 아파트 매매·전세 계약의 실제 주소 정보를 요청했습니다. 기존에는 동 단위까지만 공개되던 정보를 층수, 호수까지 파악해 거래 특성을 면밀히 분석하겠다는 의도입니다.

 

서울시는 부동산정책개발센터를 확대 개편하고, 분석 자료의 범위도 넓혔습니다. 실거래 자료를 활용한 가격·거래량·매물량에 더해 주택금융 정보 등을 추가해 시장 분석 기능을 강화하기로 했습니다.

토지거래허가구역 재검토

정부는 토지거래허가구역 해제 이후 나타난 가격 상승에 대해 면밀히 모니터링하고 있으며, 필요시 추가 대응 방안을 검토할 것으로 보입니다.

앞으로 시장은 어떻게 움직일까?

노도강의 '시차 상승' 가능성

과거 사례를 볼 때 강남3구의 급격한 상승이 나타난 후에는 약 6개월 정도의 시차를 두고 노도강도 가격이 오르는 모양새를 보인다고 분석됩니다.

 

2019~2020년 사례를 보면, 강남3구 신고가 거래가 2019년 상반기 840건에서 하반기 4,262건으로 급증한 후, 노도강도 564건에서 1,826건으로 증가했습니다.

전문가 전망

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "강남 3구 등 핵심 지역은 신고가 거래가 이어지겠지만, 시장 전반적으로는 관망세가 짙어질 것"이라고 내다봤습니다. 비강남 가운데 상승세가 기대되는 지역으로는 노도강과 강서, 영등포를 꼽았습니다.

실수요자와 투자자는 어떻게 대응해야 할까?

실수요자 관점

• 외곽 지역 중저가 단지 중심으로 접근 검토
• 학군이 우수한 노도강 지역 아파트에 주목 (출처: 서울경제, 2025.04)
• 신축보다는 리모델링 가능성이 있는 구축 단지 고려

투자자 관점

• 강남권 프리미엄 단지의 지속적인 모니터링
• 노도강 지역의 시차 상승 패턴 활용 검토
• 정부 정책 변화에 따른 리스크 관리 필요

정책적 관점

정부와 지자체는 지역 간 양극화 심화를 방지하기 위한 균형잡힌 공급 정책과 함께 투기적 수요 차단을 위한 모니터링 강화가 필요한 상황입니다.

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📊 핵심 요약

항목 내용

신고가 집중도	강남3구 32.7% vs 노도강 2.8%
가격 격차	16억 4,708만원 (223.6% 차이)
주요 원인	신축 선호, 공급 부족, 고가 선호
정부 대응	실거래 전수조사, 모니터링 강화
향후 전망	강남 지속 상승, 노도강 시차 상승 예상

 

서울 아파트 신고가 현상은 단순한 일시적 현상이 아닌, 구조적 변화의 결과로 보입니다. 강남 3구 중심의 상승세가 당분간 지속될 것으로 예상되며, 노도강 지역도 시차를 두고 상승할 가능성이 높습니다. 실수요자와 투자자 모두 이러한 시장 흐름을 이해하고 신중한 접근이 필요한 시점입니다.

 

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